Đây là những đặc điểm căn bản của Luật Kinh doanh bất động sản Việt Nam mà bạn cần đặc biệt lưu ý, đặc biệt là những điểm mới so với luật cũ:

ảnh internet minh họa

1. Phạm vi điều chỉnh và đối tượng áp dụng:

1. Rõ ràng hơn về các loại bất động sản được phép kinh doanh: Luật mới quy định cụ thể hơn các loại bất động sản, dự án bất động sản được đưa vào kinh doanh, bao gồm: nhà ở, công trình xây dựng (bao gồm các công trình không phải nhà ở), phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng (ví dụ: căn hộ condotel, officetel, shophouse), quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản, và dự án bất động sản.
2. Trường hợp không áp dụng: Luật cũng quy định rõ các trường hợp không điều chỉnh, ví dụ như cơ quan, tổ chức bán tài sản do phá sản, giải thể; chuyển quyền sở hữu do chia, tách, hợp nhất, sáp nhập; tổ chức tín dụng xử lý tài sản bảo đảm.

2. Điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản:

1. Yêu cầu phải thành lập doanh nghiệp/hợp tác xã: Luật mới quy định rõ, tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, trừ trường hợp cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên (quy định chi tiết tại Nghị định). Đây là một điểm thay đổi lớn nhằm chuyên nghiệp hóa và siết chặt hoạt động kinh doanh bất động sản.
2. Yêu cầu về vốn chủ sở hữu: Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn mức vốn pháp định theo quy định của Chính phủ (sẽ được quy định cụ thể trong Nghị định hướng dẫn).

3. Công khai thông tin về bất động sản:

1. Quy định chặt chẽ về công khai thông tin: Luật yêu cầu các thông tin về bất động sản trước khi đưa vào kinh doanh phải được công khai cụ thể và minh bạch trên Hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản do Bộ Xây dựng quản lý, tại trang thông tin điện tử của chủ đầu tư/doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và tại trụ sở sàn giao dịch bất động sản (nếu giao dịch qua sàn).
2. Các thông tin phải công khai: Bao gồm thông tin về quy hoạch, dự án, giấy phép xây dựng, thông tin về thế chấp, diện tích, giá bán, giá thuê, thời gian bàn giao, quyền và nghĩa vụ của các bên, v.v. Điều này nhằm tăng cường minh bạch và bảo vệ quyền lợi người mua.

4. Quy định về hợp đồng và thanh toán:

1. Hợp đồng mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai: Đây là điểm rất quan trọng.
2. Giới hạn số tiền đặt cọc: Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai. Điều này nhằm hạn chế rủi ro cho người mua và tránh tình trạng huy động vốn trái phép.
3. Thanh toán qua tài khoản ngân hàng: Toàn bộ việc thanh toán trong giao dịch bất động sản phải thực hiện thông qua tài khoản ngân hàng của bên bán, bên cho thuê mua. Quy định này nhằm tăng cường kiểm soát dòng tiền, chống rửa tiền và đảm bảo minh bạch tài chính.
4. Bảo lãnh ngân hàng: Quy định chặt chẽ hơn về bảo lãnh ngân hàng đối với nhà ở hình thành trong tương lai.
5. Thanh toán theo tiến độ: Quy định về tiến độ thanh toán cũng được làm rõ hơn, đảm bảo phù hợp với tiến độ xây dựng.

5. Điều kiện của bất động sản được đưa vào kinh doanh:

1. Rõ ràng về giấy tờ pháp lý: Bất động sản đưa vào kinh doanh phải có đủ các giấy tờ về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và công trình xây dựng theo quy định của pháp luật. Đối với nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, cần có giấy phép xây dựng, nghiệm thu hạ tầng kỹ thuật, và được cấp văn bản cho phép bán, cho thuê mua của cơ quan có thẩm quyền.
2. Không có tranh chấp: Bất động sản không đang trong tình trạng tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu, quyền sử dụng, hoặc đang bị kê biên để thi hành án.

6. Hoạt động của sàn giao dịch bất động sản và môi giới bất động sản:

1. Sàn giao dịch bất động sản:
   • Phải có tên, địa chỉ giao dịch ổn định trên 12 tháng.
   • Phải có quy chế hoạt động và cơ sở vật chất, kỹ thuật đáp ứng yêu cầu.
   • Phải có tối thiểu 01 cá nhân có chứng chỉ môi giới bất động sản (thay vì 02 người như Luật hiện hành).
2. Môi giới bất động sản:
   • Cá nhân hành nghề môi giới bất động sản phải có chứng chỉ hành nghề.
   • Không được hành nghề tự do (môi giới cá nhân không thuộc doanh nghiệp/sàn):
   • Cá nhân hành nghề môi giới bất động sản phải hoạt động trong một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản hoặc một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản. Đây là một điểm rất mới nhằm chuyên nghiệp hóa và dễ quản lý hơn.

7. Điều tiết thị trường bất động sản:

Luật bổ sung quy định về công cụ, chính sách điều tiết thị trường bất động sản của Nhà nước, nhằm đảm bảo thị trường phát triển lành mạnh, an toàn và bền vững. Điều này thể hiện vai trò chủ động hơn của Nhà nước trong việc điều tiết thị trường.

3. Những điểm cần đặc biệt lưu ý và tiềm năng tác động:
   • Tăng tính minh bạch và chuyên nghiệp: Các quy định về công khai thông tin, thanh toán qua ngân hàng, và yêu cầu thành lập doanh nghiệp/hợp tác xã sẽ giúp thị trường minh bạch hơn, giảm thiểu rủi ro và các hoạt động "mafia" bất động sản.
   • Bảo vệ người mua: Giới hạn đặt cọc, yêu cầu bảo lãnh ngân hàng và các quy định rõ ràng về điều kiện bất động sản trước khi giao dịch sẽ tăng cường bảo vệ quyền lợi của người mua.
   • Thách thức cho các cá nhân và doanh nghiệp nhỏ: Yêu cầu thành lập doanh nghiệp/hợp tác xã và không cho phép môi giới tự do có thể tạo ra rào cản ban đầu cho các cá nhân hoặc tổ chức quy mô nhỏ chưa đủ điều kiện.
   • Tác động đến dòng tiền: Quy định thanh toán qua ngân hàng sẽ giúp kiểm soát chặt chẽ hơn dòng tiền trong giao dịch bất động sản, có thể ảnh hưởng đến thói quen giao dịch truyền thống.
   • Yêu cầu tuân thủ cao hơn: Các chủ đầu tư và doanh nghiệp kinh doanh bất động sản sẽ phải tuân thủ nhiều quy định chặt chẽ hơn, đòi hỏi sự chuyên nghiệp và hệ thống quản lý tốt hơn.

Đây là những thay đổi rất quan trọng, bạn nên tìm hiểu chi tiết Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15 và các Nghị định hướng dẫn để có cái nhìn toàn diện và áp dụng đúng đắn vào thực tế.

Luật sư Nguyễn Văn Trung